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「南昌股票配资」广州楼市一个月两次调控 背后的信号是什么?

原标题:广州楼市一个月两次调控,背后信号是什么?

  广州楼市调控加码还是来了!继4月2日提出一系列整治房地产市场秩序的措施后,广州再次发布楼市新政。

  3月的70城房价指数,广州新房、二手房环比涨幅双双排第一 ,领涨一线城市和热点城市。因此,被约谈以后,广州出台更硬的调控政策是必然的。

  广州此次调控有两个“硬招”:

  一是人才购房,要提供在本区连续缴纳12个月的个人所得税或社会保险的缴纳证明。二是将9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  我曾经讲过,衡量这一轮调控是否够硬的标志之一就是,是否有勇气将增值税征免年限从2年提高至5年。因为本轮楼市回升最大的动力,就是新房和二手房价轮番上涨、相互推动。增值税征免年限“2改5”,就是抑制这种需求。但是,它对市场动力的杀伤力很大 。

  包括广州在内,当下市场需求的主力,就是 “买一卖一”的换房需求 ,它能够促进住房循环,保持市场热度。到售楼处观察会发现,当下卖的新房基本都是大户型。问题是,当广州主城区二手房价大范围在5万元左右,全额增值税就是巨大的交易成本,会抑制预期,降低交易频率。

  在当下的环境,能够出台此政策的,绝对是对市场需求比较有信心的城市。有哪些城市出台这一政策呢?上海、杭州、深圳、成都、无锡、广州。可见,这些城市的楼市,短期调控不影响长期向上。人口大量流入,需求潜力大。新政使交易成本增加,需求延后,但不是消失。

  人才购房乱象,是本轮广州楼市暴涨的罪魁祸首,也是促发“调控加码”的直接原因。黄埔、南沙这两个广州的外围区域,2020年房价涨得最快,但并不是本地需求爆棚,而是2019年底以来人才门槛不断降低,变相突破了限购限贷政策,导致很多外地人到这里炒房。

  特别是2020年7-8月份,深圳和东莞强力调控后,广州变成了珠三角核心区的“房价洼地”,需求把这两个区域的房价炒高了。没有本地流水、社保,就凭一个学历证明,就能买房,还能贷款。显然,这违背了人才政策的初衷,更加违背了“房住不炒”的顶层架构。

  这两条政策比较“硬”,但整体有保有压。比如,对落户买房,要求落户要满一定年限,连续缴纳社会保险或个税年限等,这是近期杭州、上海、深圳、西安、成都等都在出台的政策。再比如,热点城市中很多将限售年限提高到了5年,而广州还是2年。

  背后信号是什么?

  广州落户门槛很宽松,特别是外围7区,“大专+28周岁以下” ,均可直接落户。显然,在人口继续流入的背景下,广州还是希望保持楼市热度,鼓励大家买房,提高城市的集聚度。特别是,外围7区要打造郊区新城、城市副中心,需要将地产开发和区域开发结合起来。

  同时,规划红利开始向外围转移,但不管是产业规划、交通规划、区域规划,都得靠大规模土地开发、住房开发来支撑和实现。2020年,广州土地出让金首破2000亿,达到历史最高水平,“供给侧放量”将是广州“十四五”的既定战略。2021年第一批集中供地,就相当于2020年55%的供地量。

表:2021年第一批供地规模及占2020年全年的比重

表:2021年第一批供地规模及占2020年全年的比重制图:李宇嘉观楼局

  同时,从2021年开始,未来5年广州有183条村旧改推进,根据旧改三年行动计划(2019-2021),广州旧改可推出的住房供应量相当于4年左右的商品住宅成交量,黄埔、番禺、南沙、增城占比超60%。在这种情况下,未来房子会大量供应,政策就得鼓励买房。

  增量需求从哪来呢?就是新落户的人群。外围落户门槛宽松,不断吸引人口流入和落户,释放增量需求,推动郊区新城开发和建设,推动黄埔(科学城、知识城)、南沙等区域规划的落地。

  当下,广州楼市供求紧张,一方面是开发商惜售、政府控预售证;另一方面是中心区旧改短期难以放量。但是,广州不缺房子,随着供地放量、旧改提速,未来几年房子会大量上市。

  此次新政中的2条,也释放出重要的信号。一是加大保障房供应力度,二是加快发展租赁市场。显然,对于高房价,年轻人买不起房的问题,需要扩大住房保障范围,保护低收入的人群;对于夹心层,要引导先去租房,再去买房。

  总之,此次广州新政,需求端抑制只是一方面,更多地还是从供给侧解决问题,保持楼市高举高打、高位平衡。

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